財産塾かわらばん　12月号　「マイホームと税金 ④」

～　譲渡損失が発生したら　～

土地の価格が値下がりしている現在の状況では、バブル期に購入した住宅を売却した場合、多額の譲渡損失が発生することも珍しくありません。通常、土地や建物など分離課税となる財産の譲渡により生じた損失は、給与所得などと通算することはできません。しかし、住宅の譲渡により生じた損失については、
一定の条件を満たすことにより、他の所得と通算することが可能となります。

（１）居住用財産を買換えた場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除

住宅の買換えに伴い譲渡損失が生じた場合において、以下の要件をすべて満たせば、その譲渡損失の
金額について他の所得との通算（損益通算といいます。）ができ、損益通算しても控除しきれない金額については翌年以降３年内の各年分の所得から繰越控除を行うことができます。

①平成１８年１２月３１日までに、その年1月1日において所有期間が５年を超える居住用財産
（譲渡資産）を譲渡すること
②新たに居住用財産（買換資産）を取得し、居住の用に供する（見込みである）こと
③その年１２月３１日において、買換資産に係る償還期間１０年以上の住宅借入金の金額を有すること
④繰越控除を受ける年分の合計所得金額が3,000万円以下であること（繰越控除のみの要件）

（２）特定居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除

　（１）のように新たに居住用財産を取得しない場合でも、以下の要件をすべて満たすことにより、損益通算
及び繰越控除の適用がうけられます。

①平成１８年１２月３１日までに、その年1月1日において所有期間が５年を超える居住用財産
（譲渡資産）を譲渡すること
②譲渡契約を締結した日の前日において、譲渡資産に係る償還期間１０年以上の住宅借入金の金額を有すること
③繰越控除を受ける年分の合計所得金額が3,000万円以下であること（繰越控除のみの要件）

なお、損益通算等の対象となる金額は、次の（イ）又は（ロ）のうちいずれか少ない金額となります。

（イ）譲渡損失の金額
（ロ）譲渡契約締結日の前日のローン残高 △ 譲渡資産の譲渡対価の額
（いわゆる、オーバーローン部分の金額）